我离开学校之后，回到了当时还不是二线城市的海口，开始了四处找房租房的艰苦之旅，但是我有个同学，想去北京发展，在去北京之前，就在手机APP上看好了房子，交了租金，就等着入住了，当时我的感受是：还有这种操作？也就是从那时起，我才开始注意到长租公寓正在慢慢影响着我们的生活。
高速发展期
长租公寓是近几年来才频频被热议的一个产业，而且带有很强的互联网属性，这是因为它主要是以互联网平台来开疆拓土。事实上，长租公寓在我国已有一段历史了，早在90年代的中后期，由于很多外企高管在上海长期居住，便诞生了一批高级酒店式公寓，这是长租公寓在我国的第一次亮相。
直到年，由于我国分房制度的结束，房产进入市场化，很多个人将手中的大量房源进行租售，久而久之便形成了一定的规模，再经过系统化和营运标准化之后，“长租公寓”就这么正式诞生了。
但是连锁型的品牌长租公寓要到年才出现，并且在数量上开始出现剧增，比如之前的晟曜行，拥有近50个社区服务中心,。连锁型长租公寓的出现，在一定程度上影响了传统的租房业态，也因此逐渐吸引了不少资本和地产商的注意。
自年起，长租公寓迎来了爆发期，这期间诞生了一批长租公寓企业，如蘑菇公寓、优客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等，尤其年11月，雷军在广州的YOU+公寓投资了一亿元，更加把长租公寓推向了市场的风口之上。
之后，便是长租公寓的蓬勃发展期，房间数量一路飙升，年就开始布局的自如，到年10月，运营的房间数量已经达到了万间，地产大鳄万科在年底达到了20.87万间，年底开始入场的碧桂园，更是扬言要在三年内达到一百万间，保利作为公寓界的老兵，提出的目标比较保守，但也计划3年30万间。长租公寓的规模越来越大，进场的博弈者也一个比一个有豪气，这个领域似乎迎来了黄金时代。
长租公寓为何这么火？
这世上没有无缘无故就火起来的市场，长租公寓能有现在这么红火的场面，有四个方面的原因。
其一，房价过高，人们安居难度变大。这些年来，我国房价就像打了兴奋剂一样，嗖嗖地往上涨，增长的速度远远超过了工资上涨的速度，涨得人们怨声载道。可尽管如此，居住仍然是人们生活中的头等大事，买是暂时买不起了，那就租吧。
一直以来，城中村民房和零散的社区房东都是租房市场上的主力军，长租公寓是新兴的租房类型，前者主要面对的客户群体是收入较低的那些，后者则以大学生和白领为目标客户，不管前者后者，都属于暂时无力买房的群体，并且数量极其庞大，如此一来，新兴的长租公寓能分得一杯羹也就不足为奇了。
其二，一手房房东需要这种模式。一手房房东，手里握有自己的房源，并且数量不少，那为什么不自己经营，而要交给长租公寓这些托管机构呢？其实正是因为房源数量多，房东才管不过来的，从装修到租出去，这期间的过程颇有些繁杂，租出去后还要进行各方面的管理，有客时要服务客户，无客时又要担心房子长期空置的问题，而且碰到破坏力大的租客，房屋有损毁了，那也是相当糟心的。
于是，房东也想要找机构来托管，把房子交给那些专业的机构，从装修到收租，这一系列的流程自己都不用参与，不用劳心劳力的，坐等拿钱就行。正是基于此，托管机构才能这么容易就在市场上大量拿房源，形成长租公寓的大规模。
其三，地产商谋求转型。我们注意到，市场上的长租公寓有很多是地产商自己做的，至少地产商TOP10里面大部分都在做自己的长租公寓，而且他们也不是全部在市场上拿房源，而是直接用自己开发的项目中的部分库存来做，既消化了库存，又实现了转型。
地产商为什么要放着楼市大蛋糕不吃，而要挤入长租公寓这个新兴的市场呢？事情起因于高房价。随着房价越来越高，政府也看不下去了，相继出台了不少的限购政策，自年以来，国家释放了“房住不炒”的信号，年中央又提出租购并举的住房制度，房地产要向“住有所居”回归，在这种大环境下，楼市的火渐渐得到了控制，而房子，也不是那么好卖了，转型也成了大多数地产商的必然选择。
其四，资本逐利。长租公寓这个市场无疑是很大的，有多大呢？根据中商产业研究院的相关统计，年我国的租赁市场成交总额就超过了1万亿元，租赁人口接近1.6亿，预计到了年，租金成交总额将会达到2万亿元，租赁人口会达到2亿，而到了年，租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
从上面的数据可知，这个市场的规模是极其恐怖的，数万亿的市场，足以令各大资本疯狂，融资，便是不可避免的。年1月16日，分散式长租公寓龙头自如完成了40亿人民币的A轮融资，2月26日，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，几乎是同时刻，杭州鼎寓获得千万融资，资本大鳄对长租公寓的青睐可见一斑。
有市场的需求，有资本的助力，有大公司的布局，长租公寓应该如它的规模一样，深刻影响着我们的生活，甚至是完全替代传统的租房模式，横扫城中村那些民租房才对，然而，事实上长租公寓的影响力远没有那么大。
经营上的误区
长租公寓现在的名声不怎么好，甚至某些社交平台上对长租公寓是一片吐槽，这个新兴的市场能落得现在的局面，我觉得至少经营上是有些误区的。
一、过于注重交通最优原则。我们知道，交通越便利的地方，地价越高，而长租公寓为了突出交通方便这个优点，往往会选择在寸土寸金的地方拿房源，这样一来，前期的成本就会非常高，但是羊毛出现在羊身上，最后还得让租客来承担成本。
其实，在共享单车已经愈发普及的情况下，如果长租公寓离交通站点稍微远一点，只要价格能降下来，租客不见得就会拒绝。长租公寓做的是年轻人的生意，对这类人来说，租金低很多时候远比交通好更重要。
二、只做高大上产品，只做白领、大学生的生意。比如YOU+国际青年社区在创立之初，就定下了“三不租”的规定：45岁以上不租，带孩子的不租，不爱交朋友的不租。“三不租”看起来似乎很美好，很高大上，但其实，这已经把大多数租客给排除在外了，玩逼格的代价是租客群体太有限。
除了一些严苛规定，长租公寓还只在一二线城市布局，只做白领、刚毕业大学生生意，连海南省会新兴二线城市的海口都很少有长租公寓。这样一来，可布局的市场范围被限定了，连客源都被固定在一个圈内，这也就是为什么长租公寓玩得这么嗨，却始终没有深刻影响到我们的生活。跟传统租赁方式比起来，传统的租赁市场更加稳定，就是因为门槛低，对租客友好度高，分布广，所以没受到长租公寓的冲击。
三、沉迷于讲情怀，玩社交，脱离“住”的实质。公共空间似乎是长租公寓的一种标配，很多公寓宁愿缩小住房面积，也要省出空间来搞公共区域。公共区域的设置也大抵相同，如龙湖冠寓，拥有-㎡的公共区域，配备了台球桌、健身房、餐厨区，如万科泊寓设置了观影区、咖啡吧等，试图将租客从房间里引出来，让租客把时间更多地放在公共区域的社交上。
然而，长租公寓的本质是住，租客白天上班累成狗，晚上回来还有多少人有精力去融入特意打造的社群文化呢？社交玩得这么时尚，成本只会更高，并且不是所有租客都会喜欢这种配套、这种社交属性，有知乎网友就指出，“愿意为这种氛围买单的仍旧是少数。”但现在的情况是，不管你需不需要，成本都平摊在你身上了，公共设施管理费和服务费每月叠加，那也是不小的费用。
四、房间小，又过于注重配套，直接抬高了租金。长租公寓为了更多的利润空间，基本上都是以小户型为主的，甚至有些小到不到十个平方，而长租公寓又有一个通病，拼命在装修布置上做文章。装修上细分为北欧、日系、宜家风等等，除了床，还要有沙发、书桌、茶几以及各种装饰物等，家具太多，不仅会占用本来就不大的空间，维护起来成本还大，关键是生活上需要的冰箱和厨房，居然都是公用的，这得多闹心，租客的钱花得也不值。
传统的租赁市场里，房屋布置都比较简单，最常见的就是床和一些家电，简单有简单的好处，一来前期装修和配套成本低，也好维护管理，二来，不是所有租客都需要那么多的家具家电的，住，是租房的本质需求，既然长租公寓做的是年轻人的生意，那就要知道，年轻人租房是因为钱不多才租房，因此，装修配套上不那么豪华，尽可能地降低租金，对年轻人而言更有实际意义。
五、服务水平跟不上或者过度服务。这一点是网上被吐槽最多的，很多长租公寓在服务这块做得极其细致，比如行业龙头之一的自如，做到了每间房子里有几个插座，插座在哪里，插座的型号是什么都知道，这样换插座的时候确实很方便。
但这毕竟只是少数。泊寓就在网上被吐槽管理员无作为，不解决租客反应的问题，魔方公寓也被人吐槽“管家服务”过度服务，擅自开门给租客打扫卫生等，这些情况并不少见。其实租客租的是省心，如果强调了服务功能，能做好那就皆大欢喜，可做不好的话，那就是搬起石头砸自己的脚。
说了那么多，归根到底，长租公寓还是租金太高了，在一二线城市，三四千是平常、四五千不奇怪的月租金，年轻的租客们能够安然接受的并不多，咬咬牙租了居然还住得不爽，那不退租还留着过年啊？
长租公寓并不“长”
目前的长租公寓仍然是以白领、毕业大学生为主要客户群体，这也就决定了，所谓的长租公寓，其实并不长。这两类租客里，绝大多数人是出于暂时买不起房的无奈才选择了租房，买房的念头不会消逝，再加上年轻人工作变动大，短期内不一定会定居某个城市，而且过高的租金对年轻人压力也大，因此，长租公寓的租客流动性是很大的。
对运营商来说，这是一笔细水长流的买卖，但是对租客来说，这只是暂时的栖居，终究还是要有自己的房子，租来的房子再好，也比不上自己的小窝，更何况长租公寓还没有那么好呢。
跟传统的租赁市场比起来，长租公寓更时尚、更方便，但它狭窄的客户群体和不成熟的服务，尤其是极其高的租金，也注定了是很难冲击到传统租赁市场的，短时间内只能当个市场“非主流”。
