北京看雀斑的好医院 http://baijiahao.baidu.com/s?id=1713926055703496631&wfr=spider&for=pc现在很多人买房，开发商都会说赠送面积，到底什么是赠送面积？如何赠送呢？说到底就是“偷面积”。
今天Mr.Liu为大家深度解析西宁楼盘的“偷面积”。诸种方式是否规范不在本文讨论范围之内，本文只说存在的现象。
何为偷面积？
随着房地产规范的强化，住宅公摊越来越大，30%以上的公摊已经常态化。公摊增加的同时，房价也在增加，就需要更加紧凑的户型。所以通过一些合法的方式来增加实际可使用的面积就变得更加常见。
“偷面积”是增加可使用面积最主要的方式。举个例子，现在90多㎡的小三居户型，如果不“偷面积”，客厅开间大部分只能做到3.4-3.5米，这样的客厅开间对于重视采光的西北地区来说，几乎难以接受。
如果“偷面积”呢？客厅开间可以做到3.7米，甚至3.9米，对㎡以下户型，就舒服很多了。
别小看30-50公分的距离，对于小户型影响很大。
“赠送面积”的方式其实很简单，开发商在设计户型时，合法地让房屋某部分的面积不计入房屋总建筑面积内，从而达到“偷面积”的目的。
大家记住，所谓的“赠送面积”是可以使用的，但不计入建筑面积，等于是没掏这份钱，但用了这个面积。
西宁有一种观点：赠送面积不计入建筑面积，拆迁的时候不得吃亏。这是谈不上吃亏不吃亏。更为重要的是，对于西宁的高层建筑来说，拆迁遥远地像梦一样。
说回“偷面积”。很多人可能知道《建筑工程建筑面积计算规范》的要求，但房屋产权面积是由《房屋测量规范》决定的，这两个“规范”并不一致。
偷面积基于《房屋测量规范》的几项规定：1、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；2、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室；3、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
基于计算一半面积和不计算面积，“赠送面积”有全赠送和半赠送之分，下面Mr.Liu就逐一分析。
凸窗和飘窗
凸窗是最常见的“偷面积”手法。凸窗的高度都控制在2.2米以内，所以不计算建筑面积。这个在西宁非常常见，但凡有凸窗的地方都是“偷面积”的。
现在西宁执行75%节能标准，北面和东西面原则上不允许做凸窗了，凸窗主要出现在南面，核心就是主卧凸窗，Mr.Liu认为这应该成为西宁户型的标配。
凸窗的宽度也有严格要求，宽度不得超过40公分，所以很多人装修会选择在凸窗内侧做一排柜子，把凸窗宽度增加到70-80公分，凸窗上躺着小憩一会儿就很舒服了。
当然，最美的还是转角凸窗，现在越来越少了。
至于飘窗，其实与凸窗是一个意思。但现在有一种“假飘窗”，就把概念混淆了。“假飘窗”并不凸出建筑外立面，开发商在房间内用轻质材料伪装一个飘窗，后期交房再砸掉。
西宁“假飘窗”极少，以标准的“凸窗”为主。
不封闭阳台
不封闭阳台也很常见，不封闭阳台计算一半面积，由于西宁客厅开间普遍在3.9米以上，很多户型可以“偷”出2㎡以上的面积，非常可观。
西宁冬天寒冷，风沙大，需要封闭上。自行封闭是不合适的，一般都是开发商在验收时不封闭阳台，交房时候每家收个成本钱，由开发商的施工单位统一封闭。
大批量封闭可以保证外观统一，也可以保证安全性。肯定要比业主自己找的安装门窗的人专业。
开放式阳台和封闭阳台，还会影响客厅的使用，主要是承重墙的位置。如果封闭，承重墙在外墙部分；如果不封闭，承重墙在内侧。
封不封闭有利有弊，买房也不是承重墙越少越好，有承重墙虽然影响一点美观，但安全也很重要。
设备平台和中空
设备平台和中空也是常见的“偷面积”手法，设备平台弄好了可以“偷”半个房间出来。中空甚至可以“偷”一个房间出来，也就是常说的入户花园。
设备平台主要是放置设备之用或者操作平台。西宁不需要空调，设备平台开发商利用的也就多了。
有些房间只有5㎡，如果扩展设备平台，就成了很大的房间，这种方式也被利用得多。
还有一种是中空结构，就是原来这地是空的，开发商后期用水泥浇灌成一个平台，进而被利用起来。最典型的就是入户花园。
入户花园在西宁不常见，成都很多，都是后期改出来的，一般放点杂物，做个书房什么的。
露台和地下室
露台是不太常见的东西，在西宁一般就是别墅和洋房中会有赠送，特别是别墅，一般都会赠送两到三个露台。
露台不错，但西宁严寒，很多人还是觉着应该封闭上。封闭露台就成了一个灰色地带。原则上露台是不应该封闭的，但也可以看到很多别墅都封闭了。
说实话，能住得起别墅，自然搞得定这个事。Mr.Liu在城南新区的别墅群，见过有业主把别墅除承重部分以外的全给砸了，后期近乎于重盖，格局和外立面与周边别墅完全不同，也没怎么着。当然，这终究还是灰色的。
还有地下室，主要是别墅地下室，2.2米以下不计算面积，不适合住人，但弄个影音室、台球厅还是不错的。
所以，真论“偷面积”，别墅是集大成者。昆明有个叠拼别墅建筑面积㎡，但实际可以使用的面积达到㎡，露台比房子都大。
LOFT和挑空
这也是很常见的“偷面积手法”，其他都是横向偷，这个是纵向偷。
LOFT公寓在西宁很常见，至少十几个楼盘都有LOFT产品，层高普遍在5米以上，交房装修后自己做一个夹层，就多出来大半层。
LOFT公寓一般面积比较小，后期加的楼梯比较陡，不适合有小孩和老人的家庭，主要适合年轻人居住，或者办公。
还有一种LOFT，就是商铺。西宁现在的商铺，一层普遍层高在6.5米以上，也可以隔一层出来，就变成了两层。
这些就是很多楼盘销售中说的“买一层赠一层”。
LOFT要注意两点：1、太低了隔不出来两层，特别是商铺，顶上有各种管道，至少50公分以上，不达到6米想隔一层有难度；2、隔一层等于改变了房屋主体结构，原则上是应该向有关部门报备的，住宅现在不太管，但商铺必须重视，需要向规划和消防部门报备，特别是隔层所用的材料，一定要保证消防安全。
再说挑空。大面积的跃层和别墅都有挑空，为了追求客厅的阔绰。现在一些小面积的跃层也有挑空，这类挑空不是为了体现客厅的阔绰，而是为了后期封闭多一个房间出来。
这种封闭一般由开发商在验收后安排，业主根据需求向开发商缴纳一定费用进行封闭。这个不能统一安排，毕竟也有人就是想要个挑空。
占用电梯间
很多人看到会说，电梯间怎么偷面积。其实是有的，这不规范但也确实存在。很多人在入户门外面放一个鞋柜或者自行车，算不算占用电梯间？
以前有一种房子，叫做电梯入户，打开电梯就到家了。一般是两梯两户的设计，电梯需要刷卡，住几层到几层。
现在这种不允许了，但一些两梯两户的大户型依然存在占用电梯间的情况，最常见的就是在电梯和入户门之间做一排鞋柜。
因为两梯两户或者一梯两户两侧开门，每个业主都占用自己门口的电梯间，互相也不会有什么纠纷。
开发商在卖房子的时候就会交代清楚这个事，甚至户型图上把鞋柜画到了电梯间。后期物业也不太管这个事，还省了打扫每层的电梯间。
总结一下
还有一些更不常见的比如插层、夹层什么的，在这里Mr.Liu就不展开了，遇到的机会不大，影响也十分有限。
目前说的这些都是在买房过程中实际会遇到的“偷面积”情况，购房者在了解到这些后，看开发商的户型图就能更好地了解房屋结构。
“赠送面积”怎么“偷”，符合什么规范，很多楼盘的销售人员也不太懂，购房者掌握这些也会增加谈判的筹码。
Mr.Liu还是那个原则，致力于打破房地产行业的信息不对称，提高购房者对于区域发展和楼盘规划的认知，这也是地产公开课一直做区域解读和市场分析的原因所在。
就像前面Mr.Liu分析成都一样，卖给你房子的人可能都不知道“东进战略”的意义，了解城市规划是买房的第一步。（相关规划，点击查看Mr.Liu丨青海人到成都买房，有前景的区域怎么选？）
