球房选择场地很重要，签订租赁合同更重要。涉及到场地内外很多弯弯绕绕和套路在里面。这更像是租户和房东之间的一场博弈。一不留神可能就会被房东绕进去。
很多细节化的问题，如果没有写进合同里，后期一旦出问题就会互相扯皮。扯皮事小，如果一旦影响到球房不能正常营业，那就损失惨重了。所以大家在签订合同之前一定要多咨询相关专业人士或者律师。来起草一份能保证自己利益最大化的合同。
我从业10年，看到了太多球房和房东之间的矛盾。也经历过很多教训。所以，今天我把这些内容都总结出来，希望大家在签合同时，一定要避开这些坑。
01。房子相关证件问题。
要租的场地是否合理合法？
签订合同的是房东本人还是代理人？
他是否有房屋处置权？
相关证件是否齐全？
需要对方提供的证明：
房屋购置合同原件和复印件。
无房产证的要有购房合同，
转租的要有租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明。
最好到当地房产交易中心进行产权核查。必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照的风险。
风险确保无误后，双方确定合同内容。要把所有的合同条款都要一个字一个字的
仔细斟酌。确保所有的文字信息双方都没有任何异议。
案例：房子本身是问题房，是房东抵押给银行的质押房。但是在租房时，房东故意隐瞒。而老板也为了贪房租的便宜，也没有详细考证，经营没两年，突然被银行强制收走。甚至连房东都找不见了。
02。房子的相关配套设施问题。
房东要保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护。球房租赁的场地，大多都是毛坯房。要完全重新装修和改造。
那改动范围有多大？
哪些设施是可以改的，哪些是必须保留原貌的？
有没有事先预留消防通道？安全出口？有没有安全隐患？
水电供应能否满足自己营业需求？
物业匹配是否到位？周边的外墙广告位能利用多少等等？
案例：租房时，房东出具了各种消防验收证明，证明相关的证件都健全。但是出具的消防验收证明是七八年前的，隔了这么多年设备老化，根本都用不了。租房老板也不了解这些相关问题，也没有去检查。等到开业了，消防过来验收，所有的设备都不合格，必须要重新来做。里外里又花了2-30万做消防。这对球房来说就得不偿失了。又停业又多花钱，苦不堪言。
案例：还有的球房租的场地先天就各种偷工减料不合格。等后期开始营业后，各种问题频发。不是今天漏水就是明天断电，搞的苦不堪言。所以，这些问题大家前期一定要多确定好。
03。后期续租的问题。
租赁合同是要几年一签？
到规定年限后该如何续期？
到期后房租是否递增？递增率按多少计算？
球房前期装修，是否给予一定的免租期限？
为了保证球房的投资回报率，至少要签5年的。因为一般理想的球房前两年才刚刚把球房投资成本收回。后几年才是赚钱的保证。所以，第一次签合同时，年限尽量长些。当然有的房东不同意。但是必须要约定到期后，自己有优先续租权。
案例：很多房东其实是不怎么讲规则的。肆意抬高租金这种事太常见了。房东看球房生意火爆，房子到期后，强行抬高租金。逼迫租户退租自己干;甚至还有其他球房老板联合房东抬高租金的，甚至是自己股东联合房东抬高租金吃回扣的。利益之下，看人性百态。
04。不可抗力因素影响。
尤其今年疫情的影响面积之大，涉及的范围之广，都是史无前例的！没有任何前兆，说来就来了。一旦疫情防控，一关就是一两个月。这对每天都需要现金流的打击太大。本来利润就微薄。一旦关停，就没有任何经济来源。
所以，现在签订合同必须要提前把这个不可抗力因素写到前头。如果遇到疫情等不可抗力影响不得不关停后：
房租该如何分担？是否能够减免一部分？或者延迟交付？我相信这两年很多球房都深受关停之苦。去年的疫情影响，有的地方，房东也体谅租户，也适当的减免了一些。但是，有的房东也仍然坚持按原价收。毕竟，房东也没有帮你减免房租的义务。免一部分，要心存感激。不免，也是人之常情。所以，大家在谈这个问题时，尽量打感情牌。去打动房东的这个人之常情。
05。球房周边的租户之间的影响
很多房东都会刻意隐瞒。当然，很多租户前期也不会考虑到这些问题。这个租户要自己去考察。考察球房周边的环境，是不是和球房相配套？营业后会不会相互干扰？
比如，隔壁是KTV？或者是酒吧，或者楼上是民用房等等。我之前的一个客户就是租了一个商民两用的场地开球房。结果楼上天天投诉，打电话报警，最终，球房不堪其忧，换地方了。还有的楼下是饭店，饭店的鼓风机正好按在了球台下方的天花板上。结果下边鼓风机一开，上边打球时，球台都在颤抖。
这些情况没有提前调查，很难想到的。但是这些确确实实影响球房经营。所以大家还是要多多去留意。要把租的场地周边的配套设施也纳入自己考察的范围之内。
--------总结--------
你前期签订合同时，签订的细节越多，你后期的麻烦事才会越少。所以，希望所有准备开球房的老板在选择场地时，千万不要草率。一般情况下，都是房东出具租赁合同样本。房东出具的租赁合同一定是更倾向于对自己有利的条款。所以，准备租房的你，一定要自己先了解租房这里面的很多猫腻，才能保证自己最大化的权益。希望每个准备租房的球房老板都能租到合适的场地。并且能和房东相处愉快，合作共赢！
